Nửa đầu năm 2022, thị trường nhà ở Hoa Kỳ chứng kiến giá nhà tiếp tục tăng mặc dù lãi suất thế chấp và nguồn cung nhà ở tăng. Các con số này phản ánh một thị trường nhà ở sôi động, phát triển mạnh mẽ. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp các dự đoán về thị trường nhà ở cho năm 2022 và 2023. Ngoài ra, chúng tôi sẽ đưa ra câu trả lời cho câu hỏi mà những người mua nhà và nhà đầu tư luôn quan tâm: Liệu thị trường nhà ở có “sụp” trong năm nay? Nếu không phải năm nay, khi nào thị trường lại “chạm đáy”? Theo các chuyên gia của chúng tôi, thị trường nhà ở tại Mỹ được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong những năm tới!
Tổng quan thị trường nhà ở Hòa Kỳ trong thời điểm hiện tại
Thị trường nhà ở Hoa Kỳ ngày nay đang ở trong tình trạng tốt hơn nhiều so với một thập kỷ trước. Ngành công nghiệp nhà ở đã bùng nổ vào năm ngoái, với mức tăng đáng kể nhất về giá trị cho thuê và giá bán nhà ở một gia đình (single-family house), tỷ lệ tịch thu nhà ở mức thấp trong lịch sử và số lượng nhà được giao dịch cao nhất trong 15 năm qua, đạt 6,9 triệu trong cả năm. Giá nhà trên toàn quốc đã tăng 33% trong hai năm trước.
Thị trường nhà ở Hoa Kỳ được thúc đẩy bởi lãi suất vay thấp kỷ lục vào năm 2020 và 2021 và nguồn cung nhà ở hạn chế do tiến độ xây dựng không đáp ứng kịp nhu cầu thị trường. Xu hướng nhân khẩu học theo độ tuổi đặc biệt thuận lợi cũng là động lực thúc đẩy nguồn cầu thị trường nhà ở Hoa Kỳ hiện nay.
Theo Freddie Mac, hiện có nhiều hơn 18% số người từ 25 đến 34 tuổi so với năm 2006. Con số này thể hiện sự gia tăng 6,6 triệu người sẽ trở thành chủ nhà lần đầu tiên, từ 39,5 triệu năm 2006 lên 46,1 triệu hiện nay. Bên cạnh sự gia tăng của những người mua nhà lần đầu, số lượng người cho thuê có thu nhập cao đủ khả năng mua và thuộc độ tuổi người mua nhà lần đầu tiên cũng đang tăng lên.
Trong năm 2006, các tiêu chí cho vay đã được nới lỏng đáng kể kèm với việc thiếu hiệu quả trong quy trình kiểm tra để xác định xem liệu người đi vay có khả năng hoàn trả khoản vay của họ hay không. Ngày nay, các yêu cầu này đã ngày càng nghiêm ngặt hơn, điều này làm giảm rủi ro cho cả người cho vay và người đi vay.
Người dân Mỹ ở tất cả các bang đang lao đao vì lượng nhà ở sẵn có không đáp ứng đủ. Trong thập kỷ qua, tình trạng xây dựng kéo dài, chậm trễ và nhóm người thuộc thế hệ Y (những người sinh năm 1981 đến năm 1996) đổ vào thị trường mua nhà đã dẫn đến sự chênh lệch lớn về cung và cầu nhà ở. Mặc dù thực tế là tỷ lệ thế chấp đang tăng chóng mặt, thị trường nhà ở sẽ không sớm nguội lạnh.
Dưới đây là những dự đoán hàng đầu về thị trường nhà ở Hoa Kỳ cho năm nay
Theo khảo sát triển vọng nhà ở hàng quý do Freddie Mac thực hiện. Kể từ khi bắt đầu xảy ra dịch bệnh, niềm tin của thị trường đã đạt mức thấp nhất vào quý 2 năm 2022. Ngoài ra, do tác động của lạm phát ngày càng tăng lên giá sinh hoạt, người dân, đặc biệt là những người đang đi thuê nhà phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc thanh toán nhà ở và các chi phí liên quan. Cụ thể:
- 51% tin rằng thị trường nhà ở Hoa Kỳ sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong năm 2023.
- 56% người cho thuê và 24% chủ nhà dành hơn 30% thu nhập hàng tháng cho nhà ở.
- 51% lo ngại về việc thanh toán nhà ở, tăng 4% so với quý trước. Điều này đúng với 68% người thuê nhà (tăng 10% so với quý trước) và 38% chủ nhà (giảm 3% so với quý trước).
- 24% có khả năng mua nhà trong 6 tháng tới.
- 17% chủ nhà có khả năng bán trong 6 tháng tới.
- 23% chủ nhà có khả năng tái cấp vốn trong 6 tháng tới.
Phân tích hồi quy của Freddie Mac chỉ ra rằng tỷ lệ thế chấp tăng 1% làm giảm mức tăng giá nhà khoảng 4% điểm (ví dụ: chuyển từ mức tăng giá nhà 11% một năm lên 7%). Ngược lại, các nhà phân tích tại J.P. Morgan kỳ vọng con số này vào khoảng 6%.
Doanh nghiệp được chính phủ tài trợ dự báo rằng cứ tỷ lệ thế chấp tăng 1%, doanh số bán nhà sẽ giảm khoảng 5% và tốc độ tăng giá sẽ chậm lại từ 4%-6%.
Nguồn cung thị trường nhà ở Hoa Kỳ năm nay
Tỉ lệ số lượng nhà sẵn sàng giao dịch bán ra trên thị trường Mỹ vào tháng 6 đã tăng 18,7% so với năm ngoái, mức tăng cao nhất trong lịch sử. Cũng trong tháng 6/2022, đã có hơn 98.000 bất động sản được rao bán so với năm trước. Trong khi lượng tồn kho tổng thể về nhà ở tăng lên, thì chung cư lại giảm 0,2%.
Trong danh sách hàng tồn kho tháng 6, căn hộ chiếm 20,2%, với giá bán thấp hơn nhà dành cho một gia đình khoảng 17,5%, và là một sự lựa chọn hấp dẫn ở các khu vực có giá bất động sản tăng cao. Số lượng bất động sản chưa bán trên toàn quốc, bao gồm cả danh sách hiện tại và đang chờ xử lý, đã giảm 1,4% so với tháng 6 năm 2021. Mức giảm của tháng trước là 3,9%.
Dự đoán thị trường nhà ở Mỹ: Liệu giá nhà ở sẽ giảm vào năm sau?
Giá niêm yết trung bình trên toàn quốc cho các danh sách đang hoạt động vào tháng 6 năm 2022 là $450,000, tăng 16,9% so với năm trước và tăng 31,4% so với tháng 6 năm 2020. Tại các khu vực đô thị lớn, giá niêm yết trung bình tăng 13,3% so với năm ngoái. Giá niêm yết tăng cho thấy nhu cầu mạnh và / hoặc nguồn cung bị hạn chế. Theo Realtor.com, tốc độ tăng giá chào bán này một phần có thể là do tỷ lệ căn nhà lớn hơn mới niêm yết ngày càng tăng và người bán chưa điều chỉnh theo điều kiện thị trường.
Nhiều người kỳ vọng giá nhà sẽ giảm trong vài tháng tới. Tỷ lệ các căn hộ nhỏ hơn mới được liệt kê đã giảm từ 47,3% vào tháng 6/2021 xuống 45,7% vào tháng 6 này, trong khi các căn lớn hơn tăng từ 52,7% lên 54,3%. Những căn nhà cao cấp hơn, giá trị cao hơn chiếm tỷ lệ lớn hơn trong số những căn nhà được rao bán trong năm nay so với năm ngoái, dẫn đến tốc độ giảm giá chậm hơn so với dự đoán do nhu cầu yếu hơn.
Giá niêm yết trung bình của các danh sách đang chờ xử lý – những ngôi nhà mà người bán đã chấp nhận đề nghị của người mua – đã giảm tốc từ 16,2% trong tháng 5 xuống 13,9% vào tháng 6. Con số này thể hiện người mua đang chọn các tài sản có giá trị khiêm tốn hơn và người bán đã điều chỉnh kỳ vọng giá bán của họ theo điều kiện thị trường.
Dự đoán tăng giá bán trung bình cho các căn nhà hiện có đã tăng từ 2,9% lên 6,6% vào năm 2022. Dự đoán về doanh số bán nhà hiện tại đã chuyển từ mức tăng trưởng dương 6,6% sang mức giảm hàng năm là 6,7%.
Dự đoán thị trường trong thời gian tới: Có nên mua nhà Mỹ lúc này?
Câu hỏi đang hot nhất hiện nay là thị trường nhà ở Hoa Kỹ sẽ chạm đáy chính xác là khi nào, từ năm 2022 đến năm 2025? Câu trả lời đơn giản là nó sẽ không sớm bị “sập”. Chúng tôi không dự đoán thị trường nhà ở sẽ “sập” vào năm 2022. Xu hướng hiện tại và dự báo trong 12 đến 24 tháng tới cho thấy nhiều khả năng thị trường nhà ở Mỹ được kỳ vọng sẽ tăng giá nhà tích cực.
Trong những năm gần đây, giá nhà tăng chóng mặt. Nhiều người mua tiềm năng, đặc biệt là những người có nguồn tài chính hạn chế, rất háo hức muốn biết liệu giá nhà sẽ giảm hơn không và chính xác là khi nào sẽ xảy ra. Đây là lúc giá thị trường nhà đất sẽ giảm. Mặc dù điều này có vẻ là đơn giản hóa quá mức, nhưng đây là cách thị trường vận hành.
Khi nhu cầu được thỏa mãn, giá cả giảm xuống. Trong nhiều thị trường nhà ở, nhu cầu bất động sản ở thời điểm hiện tại rất cao và đơn giản là không có đủ nhà để bán cho những người mua tiềm năng. Xây dựng nhà đang tăng lên trong những năm gần đây, nhưng các nhà thầu vẫn còn cách rất xa để bắt kịp thị trường. Do đó, để thấy giá nhà giảm đáng kể, chúng ta cần thấy nhu cầu của người mua giảm đáng kể.
Cầu giảm chủ yếu do lãi suất tăng hoặc nền kinh tế nói chung đang chậm lại. Ngay cả khi thị trường nhà ở Hoa Kỳ tăng trưởng giá cả có giảm trong năm nay, thì việc giá nhà sẽ giảm là điều vô cùng khó xảy ra. Như vậy, sẽ không có chuyện rớt giá nhà vào năm 2022; thay vào đó, sẽ có một “pullback” (giá thoái lui hoặc giá điều chỉnh), điều này là bình thường đối với bất kỳ loại tài sản nào. Tăng trưởng giá nhà ở Hoa Kỳ được dự báo sẽ chỉ ở mức “vừa phải” hoặc chậm lại vào năm 2022 và 2023.
Dự báo giá nhà tăng là một nhiệm vụ đầy thách thức. Mặc dù hàng tồn kho đã tăng nhẹ, nhưng nó vẫn thấp hơn đáng kể so với mức trước đại dịch và chỉ đơn giản là không thể đáp ứng nhu cầu hiện tại. Nguồn cung thắt chặt sau những năm tiến độ xây dựng chậm chạp, kết hợp với nhu cầu gia tăng do nhu cầu làm việc từ xa (tại nhà) và xu hướng nhân khẩu học Hoa Kỳ – sẽ tiếp tục là những yếu tố chính ảnh hưởng giá nhà ở tại Mỹ trong năm 2022 và 2023.
Custom Invest dịch và tổng hợp