Cùng với chương trình định cư Mỹ EB-5 đang dần nóng trở lại, các nhà đầu tư Việt Nam đang ngày càng trở nên quan tâm tình hình nhà đất ở Mỹ hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh thị trường nhà ở tại Mỹ đang trải qua nhiều sự tăng giảm về giá, nguồn cung và cầu cùng với các chỉ số quan trọng về lãi suất vay, liệu các nhà đầu tư nên tham gia vào thị trường nhà ở hay vẫn “chờ” thời cơ tốt hơn? Cùng CustomInvest khám phá góc nhìn mới nhất của các chuyên gia về thị trường bất động sản Mỹ để đưa ra sự lựa chọn đúng đắn cho mình nhé!
Tình hình nhà đất ở Mỹ: Giá nhà tăng chạm đỉnh và không có dấu hiệu dừng lại
Theo tình hình nhà đất ở Mỹ với dữ liệu từ Realtor.com, giá niêm yết nhà trung bình của Mỹ là 449.000 USD vào tháng 7 năm 2022, tăng 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Người mua nhà có thể thấy những điểm tương đồng giữa những gì đang diễn ra ngày nay và thị trường nhà ở năm 2006, khi giá nhà ngày càng cao đến mức người mua không có khả năng chi trả và đỉnh điểm là khi bong bóng vỡ, kích hoạt cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu mà chúng ta gọi là “Đại suy thoái”.
Đa số người dân có thể nghĩ rằng những mức giá cao này là một biểu hiện của tình trạng bong bóng chỉ chực chờ nổ ra lại. Theo một cuộc khảo sát tình hình nhà đất ở Mỹ gần đây của Redfin, 77% người mua nhà tin rằng bất động sản Mỹ đang rơi vào tình trạng “bong bóng”.
Tuy nhiên, thị trường ngày nay đã khác hẳn so với những gì đã xảy ra cách đây 15 năm. Khi mà giá nhà tăng cao bị đẩy lên do các hoạt động cho vay lỏng lẻo và tình trạng đầu cơ tràn lan của nhà đầu tư trên thị trường.
Theo các chuyên gia, việc chờ đợi thị trường sụp đổ có thể không mang lại kết quả mà người mua hy vọng. “Thực sự không có chỗ cho “bong bóng” trong năm nay” theo bà Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại Redfin cho biết.
Mọi thứ đã thay đổi kể từ năm 2006
Thị trường nhà ở hiện tại và thị trường giữa những năm 2000 có một số điểm tương đồng. Cụ thể, theo tình hình nhà đất ở Mỹ giá nhà ở đã tăng và người mua thường không đủ khả năng chi trả. Tuy nhiên, các chuyên gia khẳng định nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là hoàn toàn khác nhau.
Hiện tượng “bong bóng” nhà ở vào những năm 2000 xảy ra như là kết quả tất yếu khi mà các hoạt động cho vay lỏng lẻo và đa số người tham gia vào thị trường nhà ở vì khoản đầu tư “đầu cơ” thay vì nhu cầu mua một ngôi nhà để ở. Ông Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng tại Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia khẳng định: “Việc đầu cơ vào thị trường nhà đất đã trở nên dễ dàng hơn khi có một khoản thế chấp từ ngân hàng. Nhưng điều đó không đúng ở thời điểm hiện tại”.
Các chuyên gia cho biết trong tình hình nhà đất tại Mỹ việc cho vay mua nhà tại Mỹ đã được thắt chặt hơn và hiệu quả hơn kể từ sau cuộc khủng hoảng cuối những năm 2000. Ngày nay, hầu hết những người đi vay nhận được các khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm, và người đi vay được đảm bảo tránh khỏi rủi ro thanh toán đột ngột do lãi suất tăng.
Nguồn cung nhà Mỹ đang thiếu hụt
Có hai cách chính để gia nhập thị trường nhà ở: Ai đó xây một cái mới hoặc ai đó bán một cái cũ. Cả hai cách này đều đang bất ổn vì do thiếu nguồn cung.
Các nhà xây dựng đang nỗ lực để bắt kịp nguồn cầu
Theo ông Dietz, nguồn cung nhà mới hạn chế là do các nguyên nhân trước và mới đây. Trong thập kỷ qua, các nhà thầu đã không xây dựng nhà ở với tốc độ họ cần để đáp ứng nhu cầu ngày nay. Ông cho rằng điều này đã dẫn đến sự thiếu hụt ít nhất một triệu ngôi nhà so với nhu cầu của thị trường hiện nay. Đồng thời, chi phí xây dựng nhà đã tăng lên đáng kể từ khi đại dịch xảy ra:
- Nguồn nhân lực: Các nhà xây dựng đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm công nhân lành nghề, đặc biệt là ở các thị trường nóng như Texas.
- Việc phân lô: Hiện tại chỉ có một năm phân lô mới, trong khi thị trường cần từ hai đến ba năm.
- Việc vay vốn: Các nhà thầu, đặc biệt là các công ty nhỏ phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn để vay số tiền họ cần cho việc xây dựng.
- Gỗ và vật liệu xây dựng khác: Giá gỗ xẻ tại Mỹ là 350 đô la/ 100 mét vuông vào tháng 1/2020. Tuy nhiên, con số đó hiện nay là khoảng 1.300 đô la.
- Luật pháp và quy định: Các vấn đề liên quan đến chính sách phân vùng có thể giới hạn số lượng nhà có thể được xây dựng mới trong một vùng địa lý nhất định.
Ông Dietz nói: “Khi gộp tất cả các yếu tố trên, rõ ràng việc xây dựng thêm nhà mới sẽ gặp nhiều trở ngại”.
Tình hình nhà đất ở Mỹ: Ngày càng có ít người bán nhà
Những ngôi nhà đã xây sẵn chiếm phần lớn thị trường nhà ở tại Mỹ, nhưng nguồn cung từ số đó cũng giảm. Một cuộc khảo sát tình hình nhà đất ở Mỹ của Discover Home Loans cho thấy 79% chủ nhà thích sửa sang nhà cửa hiện tại hơn là bán nó đi và mua nhà mới.
Giá nhà cao dường như khuyến khích mọi người bán nhà và kiếm tiền, nhưng hầu hết những người đó sẽ phải mua một ngôi nhà khác và trả những chi phí cao đó.
Nguồn cầu nhà Mỹ đang tăng không ngừng
Hiện tại có nhiều người Mỹ quyết định mua sở hữu nhà mới phù hợp với họ. Bà Fairweather cho rằng nhu cầu về nhà ở hiện nay đang tăng cao vì rất nhiều người đang đổ xô đi kiếm nhà mới.
Nguyên nhân có thể đến từ thế hệ millennials, khi mà họ đang bước vào độ tuổi bắt đầu mua nhà cho mình. Đa số những người này đang ở độ tuổi 30, thường đã lập gia đình và sinh con.
Đại dịch cũng khiến nhiều người có thể làm việc từ xa và do đó cần nhiều không gian ở nhà hơn để làm việc hiệu quả hơn.
Tình hình nhà đất ở Mỹ: Khi nào thị trường nhà Mỹ sẽ bình ổn lại?
Các chuyên gia được Zillow khảo sát dự đoán sẽ mất hai năm trước khi lượng cung nhà ở trở lại định mức trước đại dịch. Họ ước tính có thể là năm 2024 hoặc năm 2025 trước khi tỷ lệ người mua lần đầu tiên đạt mức 45% như năm 2019.
FED đã tăng lãi suất từ gần 3,3% vào đầu năm 2022 lên gần 6% trong sáu tháng. Việc tăng lãi suất này có thể sẽ khiến một số người mua rời khỏi thị trường và làm chậm đà tăng của giá nhà. Bà Fairweather nói thêm: “Điều này sẽ làm giảm nhu cầu mua nhà, nhưng do nhu cầu đang quá nhiều nên khó có thể nói việc tăng lãi suất có thể thực sự tác động đến doanh số bán và giá nhà ở trung bình được bán ra”. Tuy nhiên, nhìn chung “cuộc chiến đấu thầu sẽ hạ nhiệt”.
Ông Dietz nói rằng: “Tôi không nghĩ người mua nên đặt cược trông mong vào bất kỳ đợt giảm giá nhà ở đáng kể nào.”
Người mua nhà nên làm gì trong thời điểm hiện tại?
Theo khảo sát của Redfin, nhiều người mua nghĩ rằng tình hình nhà đất ở Mỹ hiện đang trong tình trạng bong bóng và họ đang chờ để nó vỡ ra. Tuy nhiên, các chuyên gia không cho điều này là khả dĩ.
Người mua sẽ phải tìm kiếm nhiều hơn và mở rộng phạm vi tìm kiếm của họ. Người mua cũng có thể xem xét các lựa chọn khác như: các công trình mới chưa xây dựng xong hoặc nhà phố (townhouse).
Bà Fairweather cho rằng: “Vào cuối mùa hè này, sẽ có nhiều nhà hơn trên thị trường, nguồn cung sẽ cao hơn vì giao dịch mua nhà sẽ giảm.”
Custom Invest tổng hợp